부동산 경매 중 묘지경매 장단점과 분묘기지권 경매절차 총정리

부동산 투자라면 소액으로 할 수 없는 투자가 많습니다. 소액의 계약금이 있다고 하더라도 대출을 받아 큰돈을 마련해야 하기 때문에 사실상 부담이 큰 투자가 부동산입니다. 가상자산과 달러 환테크, 식테크, 중고러셀, sns마케팅 등의 부업과 투자가 판 치는 시기에 오늘은 묘지경매에 대해 엄청 자세하게 썼으니 이것만 보면 묘지경매는 해결입니다.

 

목차

1. 묘지경매 장단점

2. 묘지용어이해하기

3. 경매절차 이해하기(분묘기지권) 

 

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묘지경매란

생소하죠. 묘지경매. 묘지는 아시겠죠? 묘지경매도 땅에 대한 투자입니다. 분양과 재개발 등보단 관심이 적어 블루오션 부동산 시장입니다. 그러니 리스크도 적고 수익률이 높은 부동산 투자입니다. 묘지경매는 경매에 나온 묘지를 낙찰받아 이를 다시 묘지 관계인(가족 및 친인척 등)에 대해 재판매를 하여 그 차익을 실현하는 투자라고 할 수 있습니다. 

 

묘지경매라고 하면 보통 사람들이 꺼리는 경향이 있습니다. 해당 묘지가 경매에 나온 이유가 가족간 불화 등으로 인하여 

묘지가 경매로 나온 경우가 많고 또, 망자의 묘리를 돈으로 사고 팔아 차익을 실현하는데 우리나라 유교사상에 영향을 받기 때문입니다. 하지만 불법이 아니고 합법적 투자방법 중에 하나입니다.  시간 없는 분들은 경매절차만 보세요~

 

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장점과 단점

장점

 

-묘지경매의 장점은 많은 사람들이 묘지를 사고파는 것에 대해 꺼립니다. 그래서 많은 사람들의 접근이 쉽지 않아 블루오션이라고 할 수 있습니다. 

 

-또, 큰 돈이 필요한 아파트 부동산 투자와 경매에 비해서 훨씬 적은 돈으로 시작할 수 있는 장점이 있습니다

 

-임장이 편한것도 장점입니다. 일반적으로 묘지경매를 한다고 하면 지방이나 시골등으로 가서 임장의 비효율을 지적합니다. 하지만 일반 부동산 경매와 달리 더 간단합니다. 일반 부동산 경매 임장 시에는 물 새는 것도 확인을 해야 하고, 미납된 관리비가 있는지도 확인해야 하고 주변 시세 파악을 위해 중개 부동산에 들려 지역 분석을 해야 하는 시간이 듭니다. 부동산도 2~3군데 들려야 하니, 이에 소모되는 비용과 시간이 크죠. 하지만 묘지는 이 모든 것을 하지 않아도 됩니다. 

 

온라인으로 시세만 조회한 다음, 묘지에 가면 점유자가 없으니 그냥 둘러보고 오면 됩니다. 현장확인 수준으로만 하면

되기에 일반 경매보다 편하다고 하는 겁니다. 

 

-아파트의 경우 경매낙찰 시 명도를 해야합니다. 묘지는 명도를 하지 않고 협상을 통해 진행되기에 그 부담이 덜 하다는 장점이 있습니다.

 

-명도가 없는 것이 가장 큰 장점. 일반 경매시 내가 경매낙찰을 받아도 이미 점유하고 있는 세입자가 있다면 명도절차를 밟아야 한다. 내가 이 집의 명의를 샀으니 이제 나가시오 라는 명도는 여간 불편한 게 아닙니다. 기존 점유자를 내쫓는 느낌이

들기에 불편하죠. 정당한 절차이지만 말이죠. 하지만 묘지는 이러한 명도가 필요없고 협상만 하기에 장점이라고 할 수 있습니다.

 

 

단점

 

- 부동산 투자 시에는 담보대출이라던지 전세대출 등 부동산을 담보로 하는 대출이 많지만, 묘지를 위한 대출은 거의 없다.

전무하다고 보면 된다. 있다고 해도 대출이 어렵기 떄문에 묘지 투자를 위해선 신용대출 등을 통해 레버리지를 이용해야 합니다. 어떻게 보면 무리한 대출인 영끌을 받지 않아도 되는 장점이 있지만, 내 돈이 있어야 소액으로도 투자를 할 수 있다는 단점이 있습니다. 즉 레버리지를 전혀 이용하지 못하는 것이죠. 

 

-묘지경매 자체가 묘지있는 땅이 하자가 있다는 것을 알고 시작해야 합니다. 하자가 있기에 그 묘지의 땅이 경매로 나온 것이고, 이 땅을 묘지 관계인과 연고인에게 되팔기 위함인데, 연고지나 관계인이 하자 있는 땅을 매수하려는 심리가 없으면 말짱 도루묵입니다. 따라서 묘지경매도 다양한 변수가 있고, 잘 관리된 묘지만이 경매 후 되파는 것이 수월합니다. 

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묘지 용어 이해하기

묘비 - 무덤앞에 세우는 비석

묘지(장지) - 무덤 옆에 파묻는 돌이나 글

분묘 - 무덤을 총칭하여 이르는 말. 한 곳에 묻은 경우 합장, 합묘, 각각 매장한 것을 각장이나 각폄이라함.

봉분 - 무덤에 봉긋하게 나와있는 토지를 가리킴.

사성 - 무덤의 좌우를 병풍처럼 둘러쌓은 토지 

비석 - 돌로 만든 기둥으로 고인의 성함과 역사를 씀.

계절 - 무덤 앞의 평평한 곳을 말함.

배계절- 절을 하기 위해 평평하게 무덤 앞에 만들어 놓은 곳 

 

 

경매절차

간단하게 경매는 법원에서 경매로 나온 묘지를 낙찰받거나 온비드 사이트에서 공매로 나온 물건을 낙찰받고 잔금 납부 후

등기를 치고 그 이후에 가족들에게 내용증명을 보내서 협상을 하는 방식으로 진행이 됩니다.

세세하게 보면

경매절차는 대법원이나 경매 사이트에서 1. 물건을 찾고 

해당 묘지의 권리를 분석하는 2. 권리분석

권리분석 한 묘지를 실제 찾아가 확인하는 3. 임장

확인한 물건을 경매에 4. 입찰

입찰한 물건을 받는 5. 낙찰

그리고 낙찰받은 물건을 관계인과 6. 협상

협상한 물건을 7. 매도 

 

하는 순으로 경매가 진행이 됩니다. 여기서 가장 중요한 단계는 물건을 찾고 권리분석하는 것과 임장과 매도가 가장 중요

 

 

물건을  잘 찾는 방법은 어떻게 해야 할까요?

 

묘지의 토지는 보통 가족들이 공동으로 소유하는 경우가 대다수입니다. 하지만 가족 중 누군가가 사업이 망해서

그 공동소유하고 있는 땅의 일부가 경매로 나온 경우 그 땅을 내가 낙찰을 받아서 가족들에게 되팔아 차익을 내는

부동산 투자이기에 싸게 낙찰을 받는 것이 젤 중요합니다. 

 

일반경매와 다르게 묘지는 특수물건에 대한 경매이기에 특수물건에 대한 물건을 잘 찾는 것이 

중요합니다. 예를 들어 연고가 없는 무연고묘의 경우 토지를 보상할 시 보상금과 토지를 이동하는

이장비용을 받을 수 있고, 연고가 있는 연고묘일 경우 후손이나 관계인과 협상을 통한 매도가 가능합니다.

따라서, 무연고묘와 연고묘의 차이를 알고 접근하는 방법도 있습니다. 

또, 기존에 있는 묘를 납골당으로 옮기는 사람들도 많기에 타깃이 누군지를 파악하고 접근해야 합니다. 

 

공매사이트에 최저가순으로 검색해서 제일 싼 물건 중 묘지의 상태가 잘 관리되어 있는 물건이 좋습니다.

상속받은 지 5년 이내고 위성사진으로 봉분이 보일 정도로 잘 관리가 되어있고, 또 비석까지 세워져 있다면

무덤에 관리가 잘 되어 있다는 것이고, 해당 토지의 지목이 임야로 되어 있고, 분묘에 묘가 4개 이상이 있는 것이

좋은 물건입니다. 묘가 모여있을수록 묘에 대해 가족들이 관리를 한다는 애기입니다. 

분묘기지권이 성립되어있지 않는 묘지를 고르고 농취증 문제등을 피하기 위해 전이나 답의 토지용도가 농지인 

묘지는 피하는 것이 좋습니다(지목은 임야로 된 것으로 고르기). 또 등기부등본을 확인해 묘지 공유자에 망자와 같은 성씨가 있다면 선산일 가능성이 높으므로 성씨가 같은 공유자인지 확인하는 것도 좋습니다.

 

묘지는 아무래도 우리나라 풍수지리의 영향을 많이 받기에 배산임수의 지형에 출입이 수월한 곳과 잔디가 고르게 나 있는 양지바른 곳의 묘지가 좋습니다. 또 단독묘지보다는 공동묘지로 가족관계인의 공동 묘지 중 일부 묘지가 경매로 나와 있는

묘지가 좋습니다. 아무래도 관계인들이 그 묘지를 인수하려는 매수심리가 높기 때문입니다.

 

 

권리분석은 어떻게 해야 할까요? 

경매의 꽃은 권리분석이죠. 묘지경매의 꽃은 분묘기지권에 대한 이해입니다. 일단 분묘기지권은 

토지상에 묘지가 20년 이상 존재하였을 경우 토지 소유자라고 해도 묘를 건드리지 못하는 권리입니다. 

눈치채셨을까요? 그럼 이 분묘기지권을 활용한다면 토지소유주의 권리를 이용 못하게 하는 것이니 묘지경매는

이 분묘기지권을 활용하는 것이 가장 중요합니다. 

만약 토지상 묘지가 20년 이상 그 땅에 점유하고 있었고 묘지의 땅이 경매를 통해 타인에게 소유가 넘어가도 

묘지사용자는 그 묘지 토지의 소유자에게 토지사용료(지료)를 지불할 의무가 없다는 애기입니다. (분묘기지권)

 

우리는 그 땅을 경매로 통해 낙찰받아 토지의 소유주가 된 겁니다.

토지 소유주 허락 없이 무단으로 묘지를 점거하고 있으니

그 사용료를 받아야 하는데 관습법상 분묘기지권의 성립된 묘지의 경우 지료를 받지도 못하고, 협상을 요구할 수도 없는 겁니다. 따라서 이러한 분묘기지권이 성립된 묘지를 피해야 하는 겁니다. 

 

하지만 대법원 판례  2017 다 228007 등으로 

경매로 낙찰을 받고 나서 분묘기지권이 성립된 경우에는 경매로 낙찰받은 토지소유주는 묘지사용자에게 지료를 청구할 수 있는 내용증명을 보낼 수 있습니다. 또 지료지급을 지체해 2년 이상 연체한 경우(내용증명 보낸 시점부터 2년이 지난 경우)

토지소유자는 분묘기지권자에 대해 분묘기지권 소멸 소송(민법제 287조)을 낼 수 있습니다. 

 

분묘기지권이 있어도 내용증명을 보내 점유하고 있는 묘지에 대한 토지사용료(지료)를 받을 수 있지만, 소송으로 가야 하는 번거로움이 있어 웬만하면 묘지 경매 시 분묘기지권은 피하는 것이 좋습니다. 

 

또, 2001년 1월 장사법 개정된 시점에 따라 2001년 이전 관습법에 따라 분묘기지권 시효취득이 인정되었다면 

분묘기지권 인정되나, 2001년 이후 분묘기지권 시효취득이 된 경우라면 분묘기지권 시효 취득이 안됩니다.

 

예를들어, 1990년 묘지 설치 후 2001년 기준으로 분묘기지권 시효취득(20년)이 안되었기고, 2010년 시효취득인정이니

이 묘지는 분묘기지권 성립이 되더라도 묘지에 대한 지료를 소유주에게 지급을 해야 하는 겁니다. 물론 1990년부터 

점유하고 있는 묘지에 대한 지료를 소급으로 내는 것은 아니고 소유주가 지료를 달라고 한 시점부터 내야 하는 겁니다. 

 

 

임장

어쨌든, 분묘기지권이 불분명한 임야(묘지땅)가 물건으로 나오면 임장등의 현장조사와 공적서류를

확인해서 묘지의 신고유무, 연고유무등을 조사해야 합니다. 잔디가 무성하다면 관리가 전혀 되지 않다는 것이고

봉분이 파헤쳐 있는 등 봉분이 훼손된 묘(폐묘)라면 대부분이 무연고묘이겠죠? 폐묘의 경우(분묘의 존재를 인식할 수

없는 형태를 갖추고 있는 경우) 향후에 지자체에서 개장 공고 시에 연고자가 나타나 묘지가 20년 됐으니 분묘기지권 요구해도 임장 시 봉분이 훼손된 폐묘라는 사진을 증거로 가지고 있으면 성립되지 않으니 임장 시 이러한 부분을 체크해야 합니다.  대법원 91이다 18040 판례에 따라 폐묘의 경우 분묘기지권이 인정이 되지 않죠.  

 

또, 한번 간 김에 마을이장에게 해당 묘가 연고가 있는지(성묘 오는지), 묘의 가족 연락처나 관리인의 연락처를 

받고, 묘지가 있는 관할 시군구청에 묘적부나 묘지설치, 개장신고등의 공부를 열람 요청을 합니다. 

분묘를 설치할 때 신고를 하게 되어있습니다. 토지소유주에게 사용허락서를 받고 적법하게 설치된 묘인지

확인하고 경매 사이트에 봉분이 4기인데 2기만 분묘설치신고되어 있다면 2기는 불법이라는 것이겠죠. 

묘적부를 확인해서 연고자가 있는지도 확인하고  분묘설치일자를 확인해 설치일이 장사법 개정(2001.1.13) 전인지

후인지 체크해야 합니다.(분묘기지권성립여부 확인 등)  

하지만 쉽지 않습니다. 요즘 개인정보보호법에 의해 묘적부 열람 불가하다는 지자체가 많기 때문입니다.

 

매도는 토지 소유자에게 파는 것이 맞습니다. 대부분 토지 소유자는 묘지주인의 친인척이나 가족이 많습니다. 

아니면 기존에 묘지를 가지고 있는 토지소유주입니다. 경매로 낙찰받은 묘지를 취득하게 되면 토지 지분을 받는데 

그 지분일부룰 토지 소유자에게 매매를 하는 것이 중요합니다. 만약 매수를 하지 않는다고 의사를 밝힌다면  방법이 

없는 것은 아닙니다.  '공유물 분할 청구의 소'를 통해 토지를 지분경매로 팔아 지분의 일부를 금액으로 받는 방법이 

있습니다.  민법등에 공유물에 관한 법률 262.263.269조에 따라 공유지분의 처분과 공유물의 분할, 사용 수익에 대한 법적 근거를 통해 공유물에 대한 지분 매각이 가능하죠. 

묘지 어느 정도 이해가 되시나요? 바로 묘지는 공동소유 하고 있는 땅의 일부 지분을 경매로 낙찰받고 이것을 

공유물 분할 청구 소송을 통해 (내용증명을 보내고) 협상을 통해 차익을 얻는 겁니다. 

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마무리

묘지경매도 쉬운 게 아닙니다. 

 

묘지경매는 지분경매와 협상의 기술이 들어가기 때문입니다. 좋은 물건을 착한 가격에 낙찰받고 연고자에게 지분에 대한 부분을 내용증명으로 보내고 협상이 안되면 소송을 해야 하는 부분이 있기 때문입니다. 

 

하지만 메커니즘은 간단합니다. 묘지 토지 일부를 경매로 낙찰을 받고 분묘기지권이 성립이 안된 묘지라면 묘지 사용료를 

무단 점거하고 있는 묘지사용자에게 지료지급 요구를 할 수 있고, 그것이 안되면 공동소유자에게 분할 소송을 넣어 그 차액을 실현합니다. 가장 좋은 것은 협상을 통해 지분을 매각하는 것입니다. 

 

공적서류등을 가능한 많이 확보해 묘지에 가족들이 꾸준히 찾고 있는 묘지인지도 확인을 하는 것이 중요합니다. 

옛날에는 묘지를 임야에 토지소유주 허락 없이 점거하고 쓰는 일이 많았다고 합니다. 하지만 요즘은 토지이용에 대한 제한이 많이 있고, 토지가 없기에 납골당으로 가는 사람들이 많죠. 이러한 부분을 이용해 토지를 무단으로 점거해서 사용하는 것에 대한 지료요구를 할 수 있는 것입니다. 협상도 많은 금액을 요구하면 독이 됩니다. 

 

 

결국 묘지경매는 민법과 장사법, 분묘기지권에 대한 대법원 판결자료 등을 바탕으로 다양한 사례를 보고 공부해야 하며,

소액으로 투자를 해서 실전을 한번 겪어봐야 하는 투자입니다.