빌라왕 전세사기 수법과 전세사기 예방대책

안녕하세요. 오늘은 빌라왕 사건에 대해서 이놈들의 전세를 사기치는 방법과 그 유형에 대해 알아보고 

이러한 전세사기를 당하지 않는 예방법에 대해 알아보겠습니다.

 

목차

1, 전세사기 수법 및 유형

2. 전세사기 예방법

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임대차계약 -전세

전세는 우리나라에만 있는 독특한 임대차계약이죠. 보통 월세등을 통해 임대차계약을 맺는 것이 보통이죠. 월세의 경우 

매월 임대료를 납부하는 것이기에 큰 부담이 없죠. 하지만 전세의 경우에는 큰 목돈을 보증금으로 냅니다. 보증금으로 

집주인은 다른 곳에 투자를 하고 전세 반환 시점이 되면 전세금을 돌려 주기위해 대출을 실행하던가 아니면 집을 판 차익

으로 전세금을 반환해주게 됩니다. 하지만 요즘 같은 하락장에서는 역전세가 나 전세반환도 제때 이루어지지 못하는 경우가 다반사입니다. 이러한 전세사기를 예방하는 방법과 빌라왕 같이 조직적으로 전세사기를 치는 사람들의 수법에 대해 

알아보고 전세사기를 예방하기 위해 포스팅을 발행합니다. 

 

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사기수법과 그 유형 및 유형에 따른 예방법

최근 빌라1,000채를 소유한 김대성이란 사람의 빌라왕이 사망하면서 전세반환등의 어려움이 발생하면서 전세금을 못받는

20대, 30대 사회초년생의 어려움이 조명되면서 빌라전세사기가 각종 매스컴에 소개가 되었죠. 

 

매매가보다 전세가 떨어지면서 일명 깡통전세가 발생을 했고, 1,000채 이상의 빌라소유로 다주택자에게 세금을 매기는

종합부동산세 체납으로 해당 물건인 빌라주택이 경매에 넘어가면서 시세보다 20~40% 감가상각된 금액으로 전세금의

일부를 반환 받거나, 아예 못받는 경우가 허다하죠.

실제 집주인 김대성이 피해세입자에게 보낸 문자인데요. 종부세감당을 못해 결국 신용불량자가 되었고, 대출이 막히고 

하락장에 따른 역전세로 전세금 반환이 안되니 결국 자살을 했죠. 

 

이들이 사기치는 유형에 대해 살펴보면 크게 3가지 유형으로 나뉩니다. 

 

첫번째는 중복계약입니다. 

 

동일매물에 대해 다수의 임차인에게 계약을 체결하는 경우입니다. 

시세보다 20~30% 저렴한 가격으로 여러 세입자와 계약을 한 후 전세보증금을 통째로 들고 사라지는 유형으로 

이건 답이 없습니다. 이는 중개인과 집주인이 같이 짜고치는 사기입니다. 공인중개사와 집주인이 같이 짜고치는 경우에는 

답이 없는거죠.  

전세계약서나 월세계약서에 확정일자를 받으면서 선순위권리를 취득하게 되는데요. 확정일자는 등기부등본에 나오지 않아 확인하려면 주민센터에 방문해서 확정일자 부여현황을 열람해야 합니다. 하지만 우리나라 법상에 제 3자는 확정일자 

부여 현황을 열람할 수 없기에 선순위 권리를 확인하지 못해 같은 물권으로 여러 임대차 계약이 되어 있는지 확인할 수 있는 방법이 없는겁니다. 

 

예방법

 

첫 번쨰로는 시세보다 20~30% 낮은 금액의 매물은 의심을 해야합니다. 빌라의 경우 시세를 알 수 없는 경우가 많기에 

시세파악이 잘 안됩니다. 따라서 발품을 좀 팔아서 여러 공인중개사 부동산에 들리셔서 시세파악을 먼저 하시고요.

 

계약일과 잔금 치르는 일자의 간격을 짧게 해야합니다. 계약을 하고 잔금을 곧바로 치뤄 입주하기 전에 새로운 임차인을

찾지 못하도록 내가 방지하는 겁니다. 또 전세계약서에 특약사항을 넣어 새로운 임차인을 구할 시 계약은 무효로 한다는 특약을 넣어야 하는데, 중복계약의 문제는 돈을 들고 나르면 그만이기에 특약은 큰 의미는 없을 겁니다. 

 

또, 부동산 중개업자와 집주인이 짜고치는 전세사기이기에 부동산 중개업의 공인중개인이 실제 자격증과 중개인 자격을

조회하는것도 안전한 방법 중 하나가 됩니다. 국가공간정보포털에서 중개인의 자격여부를 먼저 확인하세요. 

 

 

다음으로는 최근 이슈인 빌라왕의 사기수법입니다. 명의대여 깡통전세사기입니다. 

집을 짓는 건축주가 있습니다. 분양대행사의 브로커에게 수수료를 지급하고 자신의 집을 세입자에게 내놓죠.

건축주 입장에서는 자신의 집을 팔았으니 다행이고요. 브로커는 수수료를 받으니 좋고요. 

 

브로커는 세입자에게 시세보다 비싸거나 거의 비슷한 전세계약을 체결합니다. 보증보험에 가입하는 걸로 안심을

시킨 후 전세계약을 세입자와 하는 것이죠. 여기서 중요한건 건축주의 빌라를 김씨라는 아무 변제 능력이 없는

바지사장에게 명의를 넘깁니다. 명의대여자 입장에서는 본인 돈 하나 없이 주택을 자기명의로 매입하게 되는 겁니다. 

일정의 수수료도 챙기고요. 다만, 종부세등의 세금이 바지사장 명의로 날라오겠죠. 

 

이런식으로 전세계약을 여러채, 여러계약으로 맺는겁니다. 변제능력이 없는 빌라매물을 건축주가 넘김으로써 

그 매물은 깡통전세(전세금을 반환하지 못하는 전세)가 되는것이죠.

 

이때 문제가 되는건 주택 상승장이면 주택매매값이 올라서 그 차익으로 전세금을 변제하면 되지만, 매매가와 같은

전세금을 변제할 시 주택 하락장이면 전세금을 반환하지 못할 상황에 이르게 되고, 이렇게 되면  빌라를 처분해도

전세금을 받지 못하고 경매로 넘어가게 되고 경매도 유찰이 되면 40%이상의 감가상각된 금액으로 주택을 넘겨받거나 

은행에서서 일부 변제금을 가져가고 선순위채권 순서대로 금액의 일부를 받게 되는 겁니다. 

 

예방

 

일단 짜고 치는거므로 한번 당하면 당할 수 밖에 없습니다. 따라서 전세가율이 높은 매물은 절대적으로 피해야 합니다. 

왜냐하면 신출빌라를 건축주가 건축하고 브로커를 고용해서 이자지원과 가전가구 지원등의 각종 달콤한 유혹으로 

시세보다 비싼 전세를 계약하는 겁니다. 따라서 전세가율이 높은 빌라의 매물 자체를 피하시고, 공인중개사 여러곳에 

발품을 팔아 해당 물권의 안정성을 확인해봐야 합니다. 

 

전세가율이 60% 정도 되는 주택을 알아보시는 것도 방법입니다. 매매가격이 1억이라면 전세가가 6000만원이어야 전세가율이 60%라는 것인데, 혹시나 사고로 집이 경매로 넘어갈 시 유찰을 감안해 최소 전세가율이 70~80%는 되야 원금을 보전할 수 있는데요. 전세가율이 90%이상이라면 경매로 넘어갈 경우 본인이 1순위채권자여도 원금보전이 어려운겁니다. 

 

hug에 가입을 하는것도 방법이긴 하나, 보증보험공사가 모든 보증을 서주는 건 아니란걸 알고 계셔야 합니다. 

만약 대항력과 우선변제권을 취득하지 않은 경우, 즉 확정일자, 전입신고, 점유(이사해서 실거주)가 되지 않았더라면 

우선변제권이 생기지 않습니다. 이런 경우 보증보험이행거절이 될 수 있죠. 

 

만약 전세계약을 맺은 집주인이 개인이 아닌 법인이라면 애기가 달라질 수

있습니다. 법인의 경우 법인소유에 있는 근로자의 4대보험등의 보험료등을 지급해야 할 수 있기에 임대인이 법인이라면

해당 물권을 처분한 금액으로 법인의 근로자에게 변제해야할 금액을 먼저 변제 후 임차인에게 임차보증금을 지급할 수 있기에 법인의 경우에는 더욱 더 신중해야 합니다. 

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마무리(예방)

이러한 전세사기를 방지하려면 일단 실거래가 공개시스템에 빌라와 연립주택, 다세대주택의 시세를 조회를 공개해야하고

아파트처럼 공시지가 등의 매매가격을 유추할 수 있는 기준지표가 있어야 합니다. 

 

또, 집주인이 갚아야 할 세금과 갚아야할 부채가 얼마나 있는지 확인할 수 있는 원스크린 시스템도 구축이 되야, 

세입자가 정보조회 후 계약을 할 수 있는 것이죠. 현재는 국세,지방세 완납증명원을 임대인에게 요구를 해서 확인하는 수밖에 없으나 실질적으로 집주인이 잘 안떼주죠. 세금이 체납되었다면 물권이 경매로 넘어갈 수 있는 소지가 매우 높으므로 

임대인의 세금을 확인할 수 있는 시스템을 구축해야 합니다. 

 

임대차 계약서를 확인하실 시 근저당 및 가압류 등 선순위 권리말소를 조건으로 계약을 합니다. (잔금날 까지 근저당 설정을 금지하는 조건을 특약사항으로 놓는것이죠)